「東京ルール」とは？ 賃貸経営で起こりうるトラブルを回避する方法

まず、東京ルールに関する概要から解説します。

1. （1）賃貸契約における東京ルールとは

   賃貸契約における「東京ルール」とは、平成16年に東京都都市整備局により制定された「賃貸住宅紛争防止条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）」のことを指します。
   
   賃貸物件を退去する際には、原状回復費用が発生しますが、賃貸人と賃借人のどちらがどの程度の費用を負担するかをめぐって、しばしばトラブルが発生することがあります。
   東京ルールは、このような賃貸物件の退去費用をめぐるトラブルを防止するために制定されました。
   
   なお、同じ「東京ルール」という名称のものとしては、救急医療に関する東京ルールも存在します。
   以下、本コラムにおける「東京ルール」とは、賃貸契約における東京ルールのことを指します。

2. （2）東京ルールの適用対象

   東京ルールが適用されるのは、以下の条件を満たす賃貸物件です。

   • 東京都内にある居住用の賃貸物件
   • 平成16年10月1日以降の新規賃貸借契約
   • 宅地建物取引業者が媒介・代理する賃貸物件
   
   
   

   東京ルールという名称のとおり、東京ルールが適用されるのは、東京にある賃貸物件に限られます。
   また、居住用の賃貸物件が対象になりますので、事業・店舗用の賃貸物件には東京ルールは適用されません。
   さらに、東京都内にある居住用の賃貸物件であっても東京ルール制定以前に結んだ契約を更新する場合には東京ルールが提供されないことに注意してください。

3. （3）東京ルールの仕組み

   東京ルールでは、退去時の原状回復費用を賃貸人と賃借人のどちらが負担するかは、汚れや傷の原因により異なってきます。
   
   ① 原状回復費用が賃貸人の負担になるケース
   建物や設備の価値は、年数の経過や使用に伴って徐々に減少していきます。
   これを「経年変化」や「通常損耗」といいます。
   このような経年変化や通常の使用による損耗の復旧に要する費用については、賃貸人が負担する必要があります。
   
   経年変化や通常損耗にあたる損耗の具体例としては、以下のようなものがあります。

   • 太陽光による床や壁の日焼け
   • ポスターなどによる壁紙の変色
   • 画びょうやピンなどで生じた穴
   
   
   

   ② 原状回復費用が賃借人の負担になるケース
   賃借人の故意や過失によって生じた傷、汚れ、故障、通常の使用方法に反して生じた損耗などについては、賃借人の責任によって生じた損耗といえます。
   そのため、このような損耗の復旧に要する費用については、賃借人が負担する必要はないです。
   
   賃借人の責任で生じる損耗の具体例としては、以下のようなものがあります。

   • タバコによる壁紙の汚れ
   • 液体をこぼしてできた床のシミ
   • くぎやねじの穴

以下では、賃貸契約における「原状回復」について解説します。

1. （1）原状回復とは

   住居の賃貸借契約では、賃貸借契約終了の際に、賃借人は、借りた部屋を元の状態に戻して賃貸人に返還しなければなりません。
   このような賃借人の義務を「原状回復義務」といいます。
   
   ただし、元の状態に戻すといっても、契約前の状態に戻すことまでは要求されません。
   賃貸物件に居住していると、時間の経過とともに自然に劣化や消耗が発生していくものであるため、そのような通常損耗により生じた価値減少分は賃貸人が負担すべきだと考えられています。
   
   他方で、賃借人の故意または過失により生じた損耗については、原状回復義務に基づいて賃貸人が修繕費用などを負担しなければなりません。

2. （2）民法改正により原状回復のルールが明確に！

   原状回復に関する基本的なルールは、民法に規定されていますが、改正前民法では、誰がどのような費用を負担するのかが文言上では不明確な規定となっていました。
   
   令和2年4月1日施行の改正民法では、以下のような内容を定めて、原状回復に関するルールが明確化されています。

   • 賃借人は、賃借物の受け取り後に生じた損傷についての原状回復義務を負う
   • 賃借人は、通常損耗や経年劣化についての原状回復義務を負わない

東京ルールにより、自然損耗を復旧する費用については、原則として賃貸人が負担しなければなりません。
しかし、賃借物件のオーナーのなかには「クリーニング代は賃借人に請求したい」と考える人も多いでしょう。

クリーニング代を賃借人に請求した場合には、賃貸借契約時に特約を定めることを検討してください。
東京ルールは、賃貸人と賃借人との間に特約がない場合の原状回復のルールを定めたものになりますので、別途特約がある場合には、その特約が優先されることになります。
特約のなかで自然損耗も含む費用についても賃借人が負担する旨の特約を設けておけば、賃借人にクリーニング代を請求できる可能性があります。

ただし、原状回復に関する特約を定める場合には、弱い立場にある賃借人を保護するという目的から、以下の要件を満たすことが求められます。

これらの要件を満たさない特約は、無効となってしまう点に注意してください。

なお、東京ルールに違反して不当な原状回復費用を賃借人に請求した場合には、行政処分を受ける可能性がありますが、その対象は宅地建物取引業者や宅地建物取引士に限られます。
賃貸物件のオーナーなどは、東京ルールに違反したとしても罰則はありません。
しかし、罰則がないからといって、東京ルールに反した不当な原状回復費用を請求すると、賃借人との間でトラブルが生じる可能性があります。
最終的には裁判にまでなる発展するおそれもあるため、東京ルールを守りながら適切な賃貸経営をしたほうがよいでしょう。

賃貸経営をしているうちに退去時の原状回復に関するトラブルや賃料の未払いなどが発生した場合には、まずは弁護士にご相談ください。

1. （1）退去時の原状回復でトラブルが生じているケース

   賃借人の退去時には、原状回復の範囲や費用をめぐって賃借人との間でトラブルが生じることが多いといえます。
   東京での居住用の賃貸物件であれば東京ルールが適用されるため、東京ルールに従って原状回復費用を処理していけば、多くのトラブルは解決が可能です。
   
   しかし、賃借人のなかには、東京ルールに従った処理でも納得してくれない人もいます。
   そのような賃借人とのトラブルが生じた場合には、弁護士に相談することをおすすめします。
   弁護士であれば、法的根拠に基づいて原状回復の範囲や費用を説明することができるため、賃借人の納得も得られやすくなるでしょう。

2. （2）賃料の未払いが発生しているケース

   賃貸経営をしていると、賃借人による賃料の滞納が発生することがあります、
   オーナーや管理会社から繰り返し賃料の支払いを求めても、賃借人が賃料を納め未払いが続く場合には、弁護士に相談してください。
   法律の専門家である弁護士が代理人として賃借人と交渉をすることで、賃借人としても無視を続けることが難しくなり、任意に支払いに応じてくれる可能性が高くなります。
   
   また、弁護士が交渉しても賃借人が滞納を続ける場合には、賃借人や保証人に対して未払い賃料の支払いを求めるための裁判を起こすことも可能です。
   裁判後、賃借人や保証人の資産を対象として強制執行をすれば、未払いとなっていた賃料を強制的に回収することができます。

3. （3）賃借人に立ち退きを求めるケース

   賃借人による契約違反があり他の入居者に迷惑がかかっている場合や、賃借人が荷物を置いたまま音信不通になったような場合には、賃貸物件の明け渡しを求めることができます。
   しかし、賃貸物件の明け渡しを求めても賃借人が応じない場合には、裁判所に建物明け渡し請求訴訟を提起する必要があります。
   
   裁判で明け渡しが認められたとしてもなお賃借人が明け渡しに応じない場合には、強制執行の手続きが必要になります。
   弁護士に相談すれば、訴訟や強制執行などの法的手続きを適切かつ速やかに進めていくことができます。

東京都内にある居住用の賃貸物件では、退去時の敷金をめぐるトラブルを防止するために「東京ルール」という特別な条例が定められています。
賃貸物件のオーナーとしては、基本的には、この東京ルールに従って処理していくことになりますが、ルールを守っていても賃借人との間でトラブルが生じることもあります。

賃貸住宅の入居者とのトラブルでお困りの方は、まずはベリーベスト法律事務所まで、お気軽にご相談ください。